40个地块已拍出、待上市新项目，超116万方出让土地，未来江北新区才是南京楼市的主场。

自从2022年以来，整个江北土拍市场可以说是动作不断，诸多优质地块陆续上市，尤其是江北核心区的核中核片区，逐渐成为土地市场的主力军。

今天，我就对这些年来江北新区已经拍出，但是并未上市的地块进行了数据统计。

在这40个已拍出待上市项目中，江北核心区31个项目，高新片区2个项目地块、顶山1个项目地块、大厂葛塘1个项目地块、桥北1个项目地块、国际健康城1个项目地块、胡桥路1个项目地块、南京北站2个项目。

1、核中核成供地主力军，南京北站进入土地市场

总的来看，整个江北核心区已出让待上市项目最多，一共有31个项目，占整个江北新区待上市项目40个的77.5%。

而从待上市面积来看，江北核心区达到了79万方，占116万方总面积的71.8%。

无论是从待上市数量还是从待上市面积来看，江北核心区都是绝对的主力军。

而在江北核心区中又有一定的分化，其中核中核片区待上市项目达到了21个之多，占整个江北新区待上市项目的52.5%。

江北新区核中核片区待上市项目

此外还有江核国际健康城6个项目位居第二，江核研创园3个项目、江核南工大1个项目。

江核国际健康城待上市项目（标蓝地块）

除了江北核心区之外，还有高新片区2个项目地块、顶山1个项目地块、大厂葛塘1个项目地块、桥北1个项目地块、国际健康城1个项目地块、胡桥路1个项目地块、南京北站2个项目地块均未上市。

高新区域待上市项目

值得注意的是，就在10月底拍出的南京北站两幅地块是该区域首次出现在土地市场中，这也就意味南京北站片区的建设全面启动，未来将会有越来越多的住宅用地上市。

其实，待上市项目的板块分布在一定程度上是对区域土地存量的体现，如高新、桥北、江核南工大区域待开发用地越来越少，板块之内已逐步迈入存量房时代。

再者则是，土地市场待上市项目的分布，也预示着未来新房市场的走向，在未来几年，江北核心区核中核片区将会是绝对主力。而高新、桥北区域的新房供给相对会比较少。 

2、国资成土地市场主力军，合作开发项目逐渐增多

在这40个待上市项目中，仅有7个地块是由传统的商品市场房地产开发企业拍得的，有28个地块由国资平台拍得，此外还有5幅地块是由国资平台和传统房企共同拿地。

可以发现，国资成为了这两年江北新区土地市场主力军，这其实也是全国大部分城市所呈现出来的局面，传统房地产企业拿地意愿越来越低。

有一点值得注意的是，国资平台拿地项目与传统房企合作开发越来越多，根据统计，江北核心区目前有11个地块分别以联合拿地、代建、参股的形式进行合作。

尤其是今年，多个项目进行以代建的形式出现，万科、中建、招商纷纷投入到江北核心区的新房市场中。

其实，自从2019年以来，随着地产行业销售下滑，企业盈利下降，让原本利润微薄的代建开始进入越来越多房企的视野，不少地产公司争相入局。据不完全统计，2024年有超过100家企业入局代建或承接代建业务。

相信未来江北会出现越来越多合作开发建设的项目，这对于新房市场来说也是一个好消息，既有国资平台雄厚的资金保障，又有传统房企丰富的开发经验，产品力更有保障，让我们拭目以待。

3、楼面地价、容积率逐渐降低

还有一点值得注意的是，江北的楼面地价是在逐渐下降的，以江北核心区为例，待上市项目中，2022年平均楼面地价为23046元/㎡，2023年平均楼面地价为18557元/㎡，2024年楼面地价为18235元/㎡。

2023年楼面价跌幅较大，相较于2022年的23046元/㎡，楼面价下降了4489元/㎡，降幅达到了19.47%。 

而现如今，江北核心区平均楼面价稳定在了1.8万/㎡。

还有一点则是，容积率是在逐步下降的，从2024年江北新区土拍情况可以发现，今年整个江北新区没有一幅宅地容积率超过2.0，核心区绝大部分地块的容积率都是1.6，还有地块容积率低至1.4。

此前江北核心区宅地容积率基本上都在2.0以上，住宅高度大多在20层以上，相较之下，2024年江北住宅的容积率下降了很多。

无论是楼面价的下降，还是容积率的下降，都是今年南京土拍市场的主旋律，对于买房人来说，容积率的下降，意味着未来居住体验会有抬升，值得期待。

虽然江北新区待上市项目存量较多，但是上市节奏是在控制的，这对于江北新房市场来说是个好消息，在刺激市场需求的同时，控制供给，进一步调节了江北新房市场的供需平衡，让江北楼市回归正轨。